A reforma tributária que começa a ser testada em 2026 traz mudanças diretas para contratos de aluguel em todo o país. Entre as principais alterações estão a proibição de garantias duplas no mesmo contrato, novas regras de tributação para investidores com maior volume de imóveis e descontos na base de cálculo de impostos sobre locações residenciais.
As medidas fazem parte da implementação do novo modelo de tributação sobre consumo, com a criação do IBS e da CBS, que substituem tributos como PIS e Cofins. Especialistas ouvidos pelo R7 afirmam que as mudanças não atingem automaticamente todos os proprietários e que o foco está na profissionalização do mercado imobiliário.
Fim das garantias duplas
Uma das mudanças que já valem é a proibição de exigir mais de uma garantia no contrato de locação. A partir de agora, o proprietário não pode solicitar, por exemplo, fiador e caução simultaneamente.
Outra regra reforça a proteção ao inquilino em caso de venda do imóvel. Se houver cláusula de vigência, o novo proprietário deve respeitar o contrato até o fim. Caso contrário, deverá conceder prazo mínimo de 90 dias para desocupação.
Em cidades como Piracicaba, onde o mercado de locação é impulsionado por estudantes, trabalhadores da indústria e servidores públicos, a medida tende a aumentar a previsibilidade e reduzir conflitos contratuais.
Desconto na base de cálculo
No campo tributário, o governo estabeleceu desconto de R$ 600 mensais na base de cálculo do imposto sobre aluguéis residenciais. A intenção é evitar que o novo tributo seja integralmente repassado ao valor pago pelo inquilino.
O impacto, no entanto, varia conforme o perfil do proprietário.
Pequeno locador
Quem possui até três imóveis para locação e renda anual de até R$ 240 mil continua enquadrado no regime tradicional do Imposto de Renda. Esse grupo não será automaticamente incluído no novo regime de IBS e CBS.
Investidor profissional
Já quem ultrapassa esses limites passa a ser considerado investidor profissional e será enquadrado no regime regular do IBS e CBS. A alíquota terá redução de 70%, mas haverá aumento de custos administrativos e exigência maior de gestão contábil.
Especialistas recomendam planejamento tributário, com possibilidade de criação de holdings ou adesão a fundos imobiliários como alternativa de organização fiscal.
Aluguel por temporada
A locação por temporada, definida como estadias de até 90 dias, só será equiparada à atividade hoteleira quando o proprietário for contribuinte regular do IBS e CBS.
No caso de pessoa física, isso ocorre quando houver mais de três imóveis destinados à locação e receita anual superior a R$ 240 mil.
A medida acompanha tendência internacional de regulação de plataformas digitais de aluguel de curta duração, que têm sido apontadas como fator de pressão sobre preços de moradia em grandes centros urbanos.
Impactos para inquilinos e proprietários
Para o inquilino, o principal risco é eventual repasse de custos por parte dos proprietários. Ainda que o locatário não pague diretamente os novos tributos, reajustes podem ocorrer para compensar despesas adicionais.
Já para o proprietário, a reforma reforça a necessidade de organização fiscal e formalização contratual. A expectativa é que o mercado caminhe para maior transparência e padronização.
Os efeitos da reforma serão implementados de forma gradual, com impactos escalonados até 2030.
