A reforma tributária em vigor no Brasil altera significativamente a tributação sobre renda obtida com aluguel de imóveis por temporada por meio de plataformas digitais como Airbnb, Booking e similares. A partir de 2026, locadores podem ter de pagar tributos de consumo e renda mais elevados, além da obrigatoriedade de tratamento fiscal mais próximo ao setor hoteleiro. As mudanças exigem maior planejamento tributário dos donos de imóveis que usam essa modalidade de renda extra.
O que mudou na tributação de aluguel por temporada
Com a aprovação e implementação da reforma tributária no Brasil, a locação de imóveis por períodos curtos (geralmente até 90 dias) deixou de ser vista apenas como “aluguel residencial tradicional” e passou a ser observada de forma mais próxima à prestação de serviços de hospedagem. Isso implica a inclusão de novos tributos sobre a atividade.
Segundo especialistas em contabilidade tributária, a locação por temporada tende a ser tratada de forma diferenciada, similar aos serviços de hotelaria, principalmente quando a atividade é habitual ou organizada de maneira contínua.
Tributos envolvidos
Atualmente, a principal obrigação tributária para quem aluga imóvel por temporada como pessoa física é o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), que incide sobre o rendimento anual do proprietário. As alíquotas do IRPF são progressivas e podem chegar a até 27,5% dependendo da faixa de renda declarada.
Com a reforma, dois novos tributos sobre o consumo entram na equação:
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substituirão tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS e serão aplicados sobre operações de consumo, incluindo locação de curta duração.
Segundo análises tributárias, a alíquota combinada de CBS e IBS pode resultar em carga mais alta para quem aluga frequentemente imóveis pela plataforma, com estimativas de tributação efetiva variando entre cerca de 15% a mais dependendo do modelo de negócio e regime de redução aplicável.
Quem será impactado
A reforma estabelece critérios sobre quem será sujeito ao novo regime de tributação:
• Proprietários que tenham até três imóveis destinados à locação por temporada e renda anual inferior a determinado limite (como R$ 240 mil por ano) podem continuar tributando apenas pelo Imposto de Renda, sem incidência imediata de IBS e CBS.
• Proprietários com mais de três imóveis alugados ou com renda anual superior a esse teto podem passar a recolher CBS e IBS, além do imposto de renda, mesmo se forem pessoas físicas.
Especialistas alertam que isso torna necessário um planejamento tributário mais sólido, e em alguns casos pode ser mais vantajoso estruturar a atividade via empresa (com CNPJ) para reduzir a carga fiscal.
Mudança de regime: serviço ou aluguel?
Um dos pontos centrais da mudança está em como a Receita Federal e o sistema tributário brasileiro passam a conceber a locação por temporada: como simples cessão de uso de bem ou como prestação de serviço. No novo modelo em discussão e implementação, a lógica tributária tende a tratar muitos casos como serviço de hospedagem, assim como ocorre com hotéis e pousadas, o que aumenta complexidade e carga fiscal.
Desafios para os anfitriões
Contadores e especialistas lembram que plataformas como Airbnb compartilham dados com a Receita Federal, o que amplia a fiscalização e reduz a margem para sonegação fiscal, algo que, segundo análises, ainda ocorre em muitos casos hoje.
O novo cenário exige que locadores façam o devido registro de receita, emitam recibos ou notas quando necessário, e planejem sua situação tributária com antecedência para evitar multas e encargos adicionais.
Contexto geral da reforma
A reforma tributária aprovada em 2023 e implementada gradualmente no Brasil visa simplificar o sistema tributário, unificando diversos tributos sobre consumo em novos impostos como o IBS e a CBS, com transição prevista para os próximos anos. Isso afeta diversos setores, incluindo o imobiliário e o de serviços.
Conclusão
As mudanças na tributação de aluguel por temporada e de plataformas como Airbnb no Brasil representam um ponto de atenção para proprietários que utilizam seus imóveis para gerar renda extra. A equiparação, em alguns casos, à tributação de serviços de hospedagem aumenta a complexidade fiscal, elevando possíveis encargos e exigindo maior atenção ao planejamento tributário.
